小麦换房的可行性

　　6月20日，民权县某地产企业发布了一条消息：小麦换房，2元一斤。

　　根据该企业要求，如果潜在购房者持有八万斤小麦，在持有销售合同的情况下，就可以冲抵上限达16万元购房款，如果不足，企业支付额外的差价。

　　如果我们按照当前河南东部小麦收购价3120元来计算，2元/斤的粮款相当于房企为购房者提供了一个12%的折扣。理论上这种模式既促进了房屋的销售，又让利于农民，这对于当前小城市销售低迷，存在限价的楼市情况来说，或许是个有效的策略。

　　不过从粮食贸易实践的角度来看，这种销售模式中仍存在一定的风险，需要合理审视整个购销过程。

　　站在房企的角度，“小麦换房”的模式涉及到货权的转移，大宗商品，尤其是粮食，流动性较弱，如果不能及时变现，持仓过程中需要考虑到粮食的价格风险。以本年度小麦价格为例，今年第一季度，由于粉企对于后期产量的担忧，以及封控引发的脉冲式需求增加，小麦的挂牌收购价格一度上涨到了3300元/吨的高位，但随着新麦的逐渐上市和丰产各地丰产消息的不断兑现，小麦价格回落到3000元/吨的位置，大幅的波动也增加了价格管理的难度。

　　数据来源：Wind，中信建投期货

　　对于粮食类的实物合同，需要规定货物的交货地点，时间，方式和价格。上述几点因素都伴随着风险的出现。

　　首先粮食需要存放在指定的仓储单位。如果存放在异地，企业需要根据运费以及变现的难易程度来考虑合同的交货地点是否可以接受：如果货物存放地点偏远，将增加变现难度以核验难度。

　　从交货时间、交货方式和交货价格三个因素存在相互作用关系。如果是即期的货权转移，意味着合同生效后，货权和相应责任的转换，这就涉及到仓储和保管的费用从何时由谁来承担的问题。如果没有厘定清楚，后期仓储费用也是一个不小的数目，我们假设1万吨粮食，按照每吨每天0.5元的仓储费用来计算，存放一个月所需费用约为15万元。如果加上占用的资金成本大约需要28万的水平。如果不能及时变现或厘清持仓费用，那么持有者或承担额外的成本。

　　更为重要的是，粮食类货物由于其同质化和易变质的特点，更需要加强对于货权的查验和审核。一方面企业需要确定货物是否实际存在，需要现场人员实地核验货物的数量以及存放场所是否与合同相一致，除此以外，企业还要注意承储单位出具的仓单是否与合同内容一致。交货条款满足后，还要注意粮食的质量以及保管条件，以满足后期的变现或者转货权不至于发生较大的质量问题导致扣款。

　　本月初市场上发生过铝的重复质押的问题。虽然粮食的可质押性不如金属，但是也存在重复质押的历史和可能，需要仔细查验货物本身和相应单据以防后期发生货权争议。

　　站在企业的角度，以粮换房在执行端存在一定的风险。同样对于购房者，以粮换房也需要精打细算。

　　首先，16万元的上限看似很多，但结合当地大户型5400元每平的房价来说这笔款项仍有不足，如果按照当地30%的首付款来估计，一个130平的房子首付大约需要21万元，而这项活动相当于用粮食冲抵了76%的首付款，对于种植者来说仍需要提供部分的流动性来完成购房。另一方面，如果完成了房源的签约购置，按照20年的时间来还贷，月供大约2700元，一年约3.2万元。根据河南省统计局20年的数据，民权县当地农村居民人均可支配收入1.3万元，城镇居民人均可支配收入3万元。按照此收入水平来折算，房产的月供的水平超过了月平均可支配收入。

　　数据来源：Wind，中信建投期货

　　如果进一步估算，当地小麦人均种植面积约为8.3亩，即使在当地小麦亩产可高达840斤的情况下，40吨的产量至少对应着82亩的种植面积，简单折算相当于10人供一房。对于农业人口，无论是“看天吃饭”的种植收入，还是外出打工的收益，长期贷款对于后期居民现金流或存在一定的限制，或限制其他领域的消费支出。

　　那么这种“以粮换房”的模式如果推广到商丘全市，可以消化多少房地产面积呢？

　　如果将商丘20年450万吨的小麦产量按照2元/斤的价格折算，全部收入去支付30%的首付款，大约可以消化掉1.38倍20年商丘本地的商品住宅销售面积。看起来以粮换房可以缓解该地区地产销售环比下降的情况。

　　数据来源：Wind，中信建投期货

　　但是这种以粮换房所引发反应是复杂的。我们假设房地产企业没有办法自己消化大量粮食，那么当企业完成合同签订后，房企的变现模式受限于直接转移货权给贸易企业，或变现销售给终端企业。那么在货权转移后，上述合同中可能产生的风险将向下游转嫁，或引发合同执行过程中的投诉、违约及其他风险。另一方面，高价收购将把高成本转移到下游企业，经过生产加工投放市场，意味着终端消费品价格的上行，这将会把通胀风险将从农村扩散到居民端。

　　另外，考虑到购置房产后，购房者仍将采用原有的方式来还贷，如果农产品价格正趋于上行通道，售粮收入可以完成偿还；但如果粮价下行，收益不足以偿还贷款，则会发生居民的流动性风险。消费者在购买之前除了要考虑当下的需求，还要考虑长期计划的可执行性。

　　综合上述考虑，这种以粮购房的模式或许可以缓解当下低迷的销售情况，但是无论从房企还是购房者来说，这样的一种交易从短期和长期均存在潜在的执行风险，并且风险有扩散的可能。如果想要合理化这种交易模式，企业可寻求与相关产业的公司进行合作，签订框架协议，并针对现货合同的特殊性做好对货物标的以及条款权责的厘清，以规避执行过程中的风险。企业在面对当下的期货大幅震荡的环境下对现货可能产生的共振效应，建议寻求期货公司或者风险子的合作，使用期货或者保险+期权的模式来规避市场价格风险。

（文章来源：中信建投期货）